ガイアフィールドのスチールハウス

ガイアフィールドのスチールハウス・田園都市線沿線・高津区・宮前区を中心に住まいの提案をしています。

スチールフレームツーバイフォーアパートメント

(薄板軽量形鋼造;スチールハウス)のアパートメント経営のススメ


2011年現在の日本国内の生活に対する不安の第1に年金不安、第2に少子高齢化、第3に金融不安(インフレ不安)、第4に首都圏の急速な人口集中による都市化と国際化、そして第5として震災不安が挙げられます。この将来に「どうやって老後を自分でまもるのか・・?」を考えると、金融資産に変わる小規模なアパート運営(不動産運営)が視野に入ってきます。

なぜ都市住宅ニーズ=小規模アパート経営か?

 ※小規模、個性的住宅ニーズ・・・単身者、小家族(2人)、高齢者の増加
 ※管理サービス、防犯サービスニーズ・・・高齢者対応、単身者対応
 ※タイムシェア、ルームシェア等可動的かつ流動性の高い賃貸契約ニーズ・・・人口の流動性
 上記ニーズに対応した「賃貸商品」を保有することが賃貸住宅経営には必要であるのは当然のこととして、以下のリスクに対して可変的かつ即効的に対応しうるように

「鉄筋コンクリートではなく長持ちする建物」

「壊れなく・壊しやすい建物」

が構造体として必要となります。

現在の住宅運営リスク

 ※保有のリスク・・・メンテナンス、税金
 ※金利リスク
 ※気候リスク
 ※地震リスク・・・震災、余震
 ※メンテナンスリスク・・・ランニングコスト
 ※解体リスク・・・コスト
 ※解体のコスト
 ※可変性リスク・・・リフォーム、コンバージョンコスト
 ※経済変動リスク
 経済変動リスクや、保有に関わるリスクはどのような「不動産」を持ってもついて回るリスクではあるのですが、「出来るだけメンテナンスがかからない」「都市気候、温暖化に強い」「地震に強い」「壊しやすい」「環境にやさしく、かつ科学的に強い」のがスチールハウスによるアパートです。

スチールハウスアパートメントのメリット

※地震に強い・・・木造ツーバイフォーの1.5倍の強度がある。
※省エネルギー・・・「外張り断熱」により省エネルギー性が高い。
※シロアリに強い・・都市型温暖化気候により年々増えるシロアリ被害に強い。
※こわしやすい・・・RC,重量鉄骨のように、躯体があまり大きくなので、鉄筋コンクリート造よりも壊しやすく木造と同程度の解体費用で済むため、将来の計画変更が容易。
※耐久性が高い・・「外張り断熱」により内部結露がおこりづらいので、100年住宅として骨組みが長持ちする。
※火災保険料が安い・・・「木造」より安価。
※返済期間が長い・・・「木造一般」20年に対し、30年が可能。
※賃貸の表示が「鉄骨造」・・・「木造」表示より入居者へ安心感を与えられる。
※ハウスメーカー商品に比べ低コストで高デザインの「オリジナル商品」をつくることができる。
※構造に対する安心感から「中古」で売り安い。
※鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造ほど価格が高くない。・・・木造と同程度の予算で鉄筋コンクリート造、鉄骨造と同等の地震に対する安心感を得られる。
※スチールフレーム利用により「リサイクル性」が高い構造・・・スチールを使っているので解体後もリサイクルでき、環境にやさしい構造となっている。
※減価償却が19年・・・木造20年、22年に対し19年。かつ実際は100年住宅として耐久性が高い。

木造アパートのデメリット

※耐久性に劣る
※都市型温暖化気候により内部結露しやすいです。
※シロアリによる構造被害リスクがあります。
※耐震不足による対地震リスク・・基礎、配管等一般木造並のものもある。
※初期利回りに惑わされます。
※金融機関が査定する際に実際は融資期間が短い場合が多く、現金投資に見合う構造なのか疑問が残ります。
※上記理由により中古販売する場合の建物インスペクション(調査)時の不安感が残ります。

総 括

  今後の日本の都市において、「社会的インフラとしての低層建築構造」を民間レベルで供給していくには鉄筋コンクリート、重量鉄骨等の「重厚構造」は予算的にも重いと感じます。多種多様化した価値観と速い経済変動をみても重厚のものより「軽い」軽量形鋼造が今後の社会的インフラになるのではないでしょうか。機動的かつ安定した構造物、スチールハウスによるアパート経営をお勧めいたします。

“木造同等のコストで高性能を実現”

※本体 戸当たり平均(約20m2)   @29,800千円/8戸プラン
※その他費用(K市アパート8戸の例)

  • 設計・設計管理費  約1,000千円 (第三者機関による検査を含みます。)
  • 解体費
  • 地盤改良費      約1,000千円
  • 登記・ローン等諸手続き費用
  • 外構費・引込費用・水道加入金・公租公課・火災保険等  約3,500千円
  • 消費税等

※仕様 外張り断熱仕様 DSパネル(屋根) ユニットバス1014 ミニキッチン 普通便座 給湯器16号

プラン例
スチールハウスアパートメント・プラン例


スチールハウスアパートメントオーナー提案利回りの考察

東急田園都市線「溝の口」駅 徒歩10分 ワンルーム 23u/8戸想定(例) 単位(千円)

スチールハウスアパート提案
    建築費 36,000        
    他イニシャルコスト 600        
    小計 36,600        
    収入(@72/戸) 6,912        
    PM支出等 1,000        
    表面利回り(%) 18.88%        
    元利返済(3%  25年)  (36,600借入) 2,390        
    キャッシュフロー 3,522